No concurso singular de credores, a caução locatícia é direito real de garantia.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em situação de concorrência entre credores, a caução locatícia é considerada um direito real de garantia, conferindo ao credor caucionário prioridade sobre os recursos provenientes da venda do imóvel.
Além disso, a decisão do STJ ressaltou a importância da garantia imobiliária na proteção dos direitos do locador, reforçando a segurança das transações locatícias. A caução imobiliária é fundamental para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais, garantindo a estabilidade das relações entre locador e locatário.
Direito Real de Garantia na Caução Locatícia
De acordo com os autos, uma ação de execução foi instaurada com o intuito de satisfazer o crédito da parte autora através da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. No entanto, uma imobiliária, também credora, interveio no processo como terceira interessada, pleiteando prioridade no recebimento, argumentando que o imóvel penhorado foi oferecido como caução locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
O juízo inicial favoreceu a imobiliária, porém o acórdão de segunda instância reverteu a decisão ao entender que a caução locatícia é uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento de créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
No recurso ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a imobiliária solicitou o reconhecimento da preferência, sustentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia e, consequentemente, prioridade nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, ressaltou que, apesar de não ser elencada como um direito real no Código Civil, a caução registrada na matrícula do imóvel possui efeito de garantia real, assemelhando-se a uma hipoteca.
‘A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca’, acrescentou a ministra.
Segundo o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador tem o direito de exigir caução como garantia, sendo obrigatória a averbação na matrícula do imóvel se esta for oferecida na forma de imóvel.
Apesar das controvérsias doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer garantia real por meio de averbação, a ministra explicou que o artigo 108 do CC prevê exceções quando a lei assim determinar.
Portanto, conclui-se que, mesmo que a averbação tenha sido realizada apenas na margem da matrícula, a caução locatícia em imóveis deve ser tratada como hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese, conforme mencionado pela ministra.
Fonte: © Conjur
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